案例研讨

    住房改商用房的条件及认定

    来源:武汉律师|武汉刑辩律师|武汉交通事故律师|武汉劳动纠纷律师-正扬法律网    编辑:Anonymous    时间:2013-10-14    点击数:

     裁判要旨

        业主未取得有利害关系的共同业主的同意,不得将住房改为经营性用房。若侵害其他共同业主的合法权益,按照物权法业主共有权的相关规定,应承担排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的责任。

        案情

        赵建军等21人与被告宋启坤等10人同住平顶山市湛南路70号院0号楼。赵建军等21人居住在二至四楼,宋启坤等10人居住在一楼。1987年左右,宋启坤等10人在南侧围墙与0号楼之间自建平房,并将住房及自建平房作为商业用房对外出租。赵建军等人认为宋启坤等人改建的门面用房的噪音严重干扰其正常生活,且使南侧围墙失去防护作用,而且被告私建的平房屋顶与二楼住户阳台平齐,直接威胁到其财产安全。赵建军等21人诉至河南省平顶山市湛河区人民法院,要求被告恢复0号楼对应南侧围墙及拆除自建房。

        裁判

        湛河区法院经审理认为,根据物权法第七十一条与第七十七条的规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益;业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房;业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。而且,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定,业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害,消除危险,恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。武汉劳动纠纷律师认为本案中,被告宋启坤等10人将0号楼与南侧围墙之间的空地自建成房屋,并与原住房一起改变为经营性用房对外出租的事实清楚,被告的该行为违反了物权法的上述规定。现原告起诉要求被告恢复0号楼对应南侧围墙及拆除自建房的请求符合法律规定,应予支持。

        湛河区法院判决:被告宋启坤等10人于本判决生效之日起十日内在原址上恢复0号楼南侧的围墙并拆除0号楼与南侧围墙之间的建筑。

        被告宋启坤等人不服,提起上诉。

        平顶山市中级人民法院经审理武汉律师认为,本案中,被告将自家住宅改作商业用房对外出租,虽经过房产部门同意并办理了相关手续,但是并未征得原告同意,被告的此行为违反了相关法律规定。一审认定事实清楚,适用法律正确。

        平顶山中院判决:驳回上诉,维持原判。

        评析

        1.“有利害关系的业主”的认定及将住宅改变为经营性用房的前提  物权法第七十七条规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。2009年最高人民法院通过的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条对“有利害关系的业主”进行了解释,即业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。原告与被告同住平顶山市湛南路70号院0号楼,原告居住在二至四楼,被告居住在一楼。故此,本案原告符合“有利害关系的业主”的主体身份,被告在将住宅改变为经营性用房时,应依规定征得原告同意。但本案中,被告的相关行为并未征得原告同意,该行为违反了法律规定。

        2.业主对建筑物共有部分的权利  根据物权法及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,建筑区划内的专有部分是具有构造上的独立性或利用上的独立性或能够登记为特定业主所有权的客体的房屋、车位、摊位等特定空间,而建筑区划内的共有部分则包括除属于城镇公共道路、公共的或明示属于个人的绿地以外的道路、绿地,建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分等公共场所、公用设施等。根据物权法的规定,业主对建筑物专有部分享有所有权,有占有、使用、收益和处分的权利,但对于建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。同时,即使业主对其专有部分行使权利,也不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。因此,依照上述规定,原、被告所共同居住的0号楼南侧围墙与0号楼之间的区域,非被告专有部分,而属公共通行部分,其所提供空间应属公共场所。作为建筑物共有部分,原、被告对该区域享有共有和共同管理的权利。被告在0号楼南侧围墙与0号楼之间的空地上私建平房,侵害了原告作为业主的共有权利。同时,被告将私建平房作为经营性用房对外出租,商业噪音干扰了原告的正常生活,且被告私建的平房屋顶与二楼住户阳台平齐,为楼上居民的财产安全带来了隐患。物权法第三十五条规定,妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险;上述相关司法解释也规定,业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害,消除危险,恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。因此,被告未经原告同意,私自将其住宅改变为经营性用房并在共有部分私建房屋作为经营性用房对外出租,此侵权行为一直持续、侵权状态一直存在,原告的诉讼请求符合法律规定,法院应予支持。

        本案案号:(2012)湛民初字第802号;(2012)平民二终字第224号

      案例编写人:河南省平顶山市湛河区人民法院  张春阳  马锐红
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